《经济日报》在各区商业区中，东九龙空置率最高，一二手业主近期齐降价，令东九龙更成重灾区，连录低价成交。 近期东九龙商厦连录低价买卖成交，资料显示，九龙湾伟业街富临中心商厦录得全层买卖，该厦分为A及B座，两幢物业相连，而市场刚录得项目A及B座27楼成交，成交价分别约8,500万及7,500万元，合共涉资1.6亿元。 富临中心 蚀逾半离场 涉及单位A座面积约12,358平方呎，连平台面积约567平方呎；B座面积约11,722平方呎，平台面积约677平方呎，全层楼面约2.4万平方呎，按1.6亿元成交价，呎价约6,645元，属物业呎价历史新低，原业主于2018年一手购入，当时成交价约3.5亿元，呎价约1.4万元。两年前，业主曾委托代理行放售，现业主以1.6亿元沽出，蚀约1.9亿元离场，幅度高达55%。 项目由两座商厦组成，楼高27层，总楼面面积约609,117平方呎，并于2018年以楼花形式推出，2019年商厦高峰期时，发展商沽出约一半单位，平均呎价约1.6万至1.7万元。 市场消息指，鸿图道32号商厦新盘，录得首宗买卖。涉及物业32楼全层，面积约5,360平方呎，以4,716万元成交，呎价约8,799元。该物业楼高35层，提供171个单位，分层楼面约4,878至7,458平方呎，最细单位由数百平方呎起，该项目近日落成。 鸿图道32号 蚀本价沽 该盘由麒丰资本发展，早年收购工厦并集齐业权，其后为物业进行补地价重建商厦，涉及金额达4.8亿元，每呎补地价约3,311元，连同其他建筑成本，估计每呎成本达1.2万元。由于疫情期间甲厦需求大降，加上供应多，业主大幅降低价格出售，按现时成交呎价计属蚀本价。 其他二手成交上，九龙湾亿京中心A座中高层C室，面积约1,652平方呎，以约1,033万元售出单位，呎价约6,253元，为近11年该厦呎价新低。业主为内企，于2017年9月斥资约1,896.5万元购入自用，现沽出帐面蚀让约863.5万元，物业近7年跌价约46%。 资料显示，5月份甲级商厦空置率持续高企，在各分区中，东九龙空置率最高，达到17.5%。由于整体商厦租售价均向下，空置楼面最多的东九龙，面对最大压力，一二手业主均大幅降价求售。

租金较高峰期低4成 配合扩充业务兼升级 《经济日报》个别中资机构有所扩充，中环国金1期半层约1万平方呎楼面，获内地资源企业租用，呎租约100元，租金较高峰期平近4成，是次租务属整合业务兼升级。 市场消息称，中环指标甲厦录得逾万平方呎成交，涉及国金1期中层半层楼面，约1.1万平方呎，以每平方呎约100元租出。据了解，该租客为一家内地资源企业，在港亦有租用其他商厦楼面，包括铜锣湾信和广场等，如今租用国金1期逾万平方呎，既有扩充业务，亦可作升级。 中环国金1期近年亦有中资机构承租楼面个案，如2021年，该厦5.3万平方呎楼面，获内地金融机构中金公司租用，呎租料约130元。近两三年，甲厦空置率持续上升，令租金下跌，如今成交呎租约100元，已较3年前再跌约2成，而较高峰期，更有逾3至4成跌幅。 太古广场6座全层 呎租45 虽然整体商厦租务气氛仍淡静，但仍有个别机构扩充，如较早前新加坡对?基金公司Dymon Asia Capital，租用中环置地广场公爵大厦单位，逾8,000平方呎单位，属扩充业务个案。 近期市场屡录租客趁机升级个案，市场消息指，湾仔全新商厦，太古广场6座录成交，涉及23楼全层，面积约7,640平方呎，成交呎租约45元。 据了解，新租客为跨国企业邓白氏（Dun & Bradstreet），属一家企业资讯及金融分析公司，总部设于美国。 据悉，该机构原租用观塘创纪之城商厦，是次租太古广场6座作升级。太古广场6座早于2022年开始预柤，现租客包括苏富比拍卖行，租用4层楼面，总楼面涉近3万平方呎。 至于东九龙商厦租金便宜，亦吸引租客搬迁，消息指，观塘Two Harbour Square高层全层，面积约2.6万平方呎，以每呎约20元租出。据了解，新租客为一家建筑公司，原租用北角港运城商厦，搬迁可节省租金开支。 另消息指，湾仔会展广场办公大楼中低层03室，面积约1,200平方呎，以每呎约40元租出。

《经济日报》过去数年，政府持续释出中环的商业地供应，计入近期及未来即将落成的商业项目，中环一带新增的商业楼面将逾300万平方呎。 中环及金钟一带商业地供应罕有，但近年政府持续推出商业项目，及透过迁搬区内政府设施，以释放中环的商业地，增加区内新增商业楼面。如单计区内4个于近期及即将落成的商业重建项目，已合共涉及约305.7万平方呎商业楼面供应，当中以恒地 （00012） 势力最大。 海滨3号地 分2期发展 前身为美利道停车场大厦，由恒地于2017年中以约232.8亿元投得项目，已重建为The Henderson。项目最新已入伙，并获首批租户进驻，现为36层高甲级商厦，总楼面面积约46.5万平方呎。 另外，同系的大型海滨商业地则料于未来数年落成。恒地于2021年以约508亿元、每平方呎楼面地价约31,463元投得中环新海滨3号用地，为本港历来总价最贵地王。而发展商于2022年已经向城规会申请发展3座楼高6至10层的建筑，以用作综合办公室、商业及零售发展等用途，总楼面面积高达约161万平方呎，方案亦已于去年获城规会批准申请。据发展商最新中期报告，项目计划分2期发展，分别料于2026年第4季及2032年第4季落成。 至于邻近的长实 （01113） 旗下长江集团中心二期，则料今年落成。项目原为和记大厦，重建后楼高为41层，总楼面面积约55万平方呎，标准楼层面积约1.73万平方呎。 嘉咸街地 料2025年底竣工 而由永泰 （00369） 、资本策略 （00497） 及市建局合作的中环嘉咸街地盘C，亦将重建为甲级商厦、酒店及零售的项目，涉及总楼面面积约43.2万平方呎，预计于2025年底竣工。 该带未来亦有4幅商业用地待推，当中中环新海滨1及2号用地有待推出，而位于金钟的金钟廊重建项目，曾纳入上个财政年度（2023年4月至2024年3月）的卖地表内，惟最终未有推出。项目位于港铁金钟站上盖，占地约9.6万平方呎，总楼面涉近100万平方呎，于2014年已获规划署展开重建规划研究，政府在去年初公布推出时，用地估值高达225亿元。 此外，金钟未来潜在的大型商业用地供应，亦涵盖高等法院重建项目，总楼面面积亦达约150万平方呎。

《明报》彭博引述地产数据指出，中环主要甲级写字楼的租金与2019年相比均录得跌幅，最多达三成，其中长实 （1113） 旗下长江中心的租金收入更下跌逾33%。至于太古地产（1972）旗下太古广场一座及二座租金，分别较2019年减少29%及29.3%（见表）。 太古广场三座租金亦下降19%，但相比2022年则增加2.8%。同时，其他中环及金钟地区的写字楼租金均较2019年时有所下跌，跌幅最小为香港置地的交易广场，下降18%。 该报道又引述消息人士称，长江中心过去一年约有四分之一空置；另截至5月，快将落成的长江中心二期出租率约10%。至于恒基地产 （0012） 旗下同样位于中环的The Henderson出租率有约60%。 太古地产上月公布首季营运数据，当中在港旗舰金钟太古广场的写字楼出租率保持在98%，惟租金按年下跌17%，为该集团在港旗下写字楼组合中跌幅最大，而且较去年第四季时12%的跌幅显著扩大。

《经济日报》选取34个顶级及甲级指标写字楼的差饷租值统计，2023年整体写字楼的租值按年跌2.1%，跌幅收窄，但连跌4年，显示经济环境疲弱及空置率高企，写字楼租务市况持续下调。当中，顶级写字楼按年跌2.4%，甲级写字楼跌1.6%。 在8个顶级指标写字楼中，2023年的租值有5个跌3个升。以长江集团中心的租值跌幅最显著，按年跌10.9%，以致比2019年高位下跌超过3成，达33.4%。太古广场1期及2期2023年租值分别按年跌10.0%及8.6%，较2019年高位跌29.0%及29.3%。因为同区有The Henderson及长江集团中心二期等全新落成写字楼影响所致。

《经济日报》近年亚太区不少企业租用写字楼时，均相当重视物业的低碳排放及绿色认证等元素。JLL仲量联行认为，相关策略将导致可持续建筑的供需显著失衡，预计在2030年之前，租户争夺低碳办公空间的竞争将会渐加剧。 87%租户追求绿色认证 该行调查发现，亚太区有多达87%的受访租户期望，及至2030年，名下所有物业组合中的建筑物均需取得绿色认证，惟目前获相关认证的物业仅占4%。当中印度、马来西亚及泰国更有超过95%的租户以此为目标，决心尤为坚定。 报告亦指，74%的亚太区受访租户预期，可再生能源将满足一半能源需求，而目前可再生能源需求仅得9%。该行认为，过渡至可再生能源乃关键一步，透过现场产生可再生能源，将建筑物由被动的能源消耗者，转化为主动的能源供应者。 更多企业采纳能源审计 与此同时，多达65%受访租户认为，写字楼的装修费乃最大的可持续挑战之一，全因建筑装修过程的碳排放量占总排放量约三分之一。在一般写字楼都会在整个生命周期之中，至少进行20次装修，加上建筑开发及内部装修均由不同团队负责，令市场对装修碳排放的关注不足。 JLL仲量联行ESG研究主管Kamya Miglani表示，绿色认证建筑空间已成为基本租赁要求。现时愈来愈多企业采纳能源审计、可持续装修及绿色租赁等可持续策略，预计未来租户将进一步提升标准，例如要求建筑性能及可持续数据超越绿色建筑认证，以确保其资产与企业净零碳排放目标相符。 该行亚太区可持续发展服务主管Elke Kornalijnslijper补充，租户需就房地产价值进行深思熟虑的规划，并与业主、投资者及技术合作伙伴等持份者紧密合作，以应对日趋激烈的可持续资产竞争。

《经济日报》近月商厦租务成交，主要出现于新甲厦上，不少跨国企业趁机承租，作办公室升级。 据莱坊每月商厦租金统计，港岛区整体甲级写字楼平均租金回落至每平方呎64.2元，按年下跌5.2%。港岛区整体空置率在4月份达到12.6%新高，港岛区大部分市场的写字楼租金下跌，其中中环甲级写字楼的租金跌幅最显著，按年下跌9.1%。 港岛租务成交 集中5千呎以下 该行指，香港写字楼市场录得不少内地企业的查询和新需求。一般而言，写字楼面积5,000平方呎以下，拥有海景及装修的中小型优质写字楼，最受内地租户追捧，在市场上较具竞争力和吸引力。 其中一幢新预租个案，落在全新甲厦上，涉及一家金融机构，租用中环长江中心二期单位，涉及约8,650平方呎。 九龙租金按月跌1.7% 至于九龙区写字楼市况上，莱坊指，4月份九龙区平均月租按月下跌1.7%至每平方呎约22.8元，连续第3个月下跌。交易以平均面积为3,000平方呎或以下的细交易为主。九龙东的写字楼租赁活动较为活跃，4月份的交易以搬迁个案为主。 据悉，近月九龙区商厦租务，主要来自启德AIRSIDE上，最新消息指，启德AIRSIDE录得大手洽租个案，涉及物业31至36楼（项目不设34楼），合共5层，每层面积约3.5万平方呎，合共约18万平方呎，若成交落实，以租用面积计算，为今年暂时最大手甲厦租务个案。 消息指，是次洽租为友邦保险，预计租用全新甲厦，有助提升品牌形象，并由其他使用办公室单位的部门迁入。近期租务焦点，落在启德AIRSIDE上，今年连获多间机构承租，包括华侨银行、保诚保险以及德国超市品牌等，连同是次友邦租用多层，合共已租出逾30万平方呎楼面，连同南丰自用多层，令该厦出租率大幅提升。 后市上，莱坊认为，由于市场缺乏新需求，预计香港区甲级写字楼短期内的空置率将维持高位，2024全年租金将持平至下跌3%。至于九龙区方面，该行认为，尽管市场气氛疲弱，一些值得注意的新租赁交易支持上月的写字楼市场，由于市场不确定性可能持续存在，预计租户将保持谨慎态度。相信能提供节省成本的资本支出补贴，和租金有竞争力的写字楼物业，可以在具挑战性的环境中脱颖而出，预计九龙区写字楼市场在短期内，仍将面临供过于求和需求疲弱的挑战。

《明报》本港零售数据续跌，莱坊发布最新的《香港每月物业市场报告》指出，尽管核心零售街舖的零售租赁交易有增加，但随?零售销货进一步下跌，零售租金将继续面临下行压力。 该行指出，许多零售商都表示今年黄金周的销售数字令人失望，旅客消费下跌、人民币疲弱，以及内地经济缓慢反弹，都对香港旅游业的复苏构成挑战。随?市场前景不明朗，零售商和运营者关注业务下滑严重，令他们减慢了今年的扩充计划。虽然主要零售街舖的租赁交易有增加，但随?零售销售进一步下跌，租金仍继续面临下行压力。 写字楼方面，港岛区整体空置率4月份达到12.6%新高，港岛区大部分市场的写字楼租金下跌，其中中环甲级写字楼的租金跌幅最显著，按年下跌9.1%。由于市场缺乏新需求，该行预计香港区甲级写字楼短期内的空置率将维持高位，今年全年租金将下跌最多3%。虽然九龙东写字楼租赁活动较为活跃，但4月份交易以搬迁个案为主，由于市场不确定可能持续存在，预计租户将保持谨慎态度，预计九龙区写字楼市场在短期内仍将面临供过于求和需求疲弱的挑战。

《星岛日报》 近期股市反弹，商厦市场连录大手买卖，不过，商厦需求始终疲弱，有外资代理行预期，今年甲厦价格将跌5%至10%。 该行发表的投资市场报告指，今年首季商业物业成交总值约84亿，按季跌59%，由于股市一个月内反弹逾3000点，带动甲厦价格短期向好，2024年4月共录166宗商业交易，按季增43%，同比增5%，美国银行中心 2个楼层以2.5亿及2.6亿成交，平均呎价1.8万，较一年前同厦细单位呎价3.1万相比，价格大跌30%，重返14年前水平。 投资者基金活跃撤资 过住投资者和基金活跃，两者目前处于撤资状态，2023年底和2024年初，用家和国有企业支撑全幢商厦买卖，疫情前，用家和其他买家仅占市场4%，去年经增至22%。 该行代理表示，近期股市反弹重振市场情绪，用家及投资者出动寻找低市价物业，市场只剩下用家和国有企业，全幢商厦买卖需时复苏。 该行另一代理表示，由于缺乏首次公开募股和融资活动，许多投行在第一季度裁员，中资扩张谨慎，写字楼净空置楼面面积达1000万方呎，首季租金跌2.4%，比2019年第二季度高峰值低38%。 尽管2023年净吸纳量回升至50万方呎，2027年还有750万方呎投入使用。