《經濟日報》在各區商業區中，東九龍空置率最高，一二手業主近期齊降價，令東九龍更成重災區，連錄低價成交。 近期東九龍商廈連錄低價買賣成交，資料顯示，九龍灣偉業街富臨中心商廈錄得全層買賣，該廈分為A及B座，兩幢物業相連，而市場剛錄得項目A及B座27樓成交，成交價分別約8,500萬及7,500萬元，合共涉資1.6億元。 富臨中心 蝕逾半離場 涉及單位A座面積約12,358平方呎，連平台面積約567平方呎；B座面積約11,722平方呎，平台面積約677平方呎，全層樓面約2.4萬平方呎，按1.6億元成交價，呎價約6,645元，屬物業呎價歷史新低，原業主於2018年一手購入，當時成交價約3.5億元，呎價約1.4萬元。兩年前，業主曾委託代理行放售，現業主以1.6億元沽出，蝕約1.9億元離場，幅度高達55%。 項目由兩座商廈組成，樓高27層，總樓面面積約609,117平方呎，並於2018年以樓花形式推出，2019年商廈高峰期時，發展商沽出約一半單位，平均呎價約1.6萬至1.7萬元。 市場消息指，鴻圖道32號商廈新盤，錄得首宗買賣。涉及物業32樓全層，面積約5,360平方呎，以4,716萬元成交，呎價約8,799元。該物業樓高35層，提供171個單位，分層樓面約4,878至7,458平方呎，最細單位由數百平方呎起，該項目近日落成。 鴻圖道32號 蝕本價沽 該盤由麒豐資本發展，早年收購工廈並集齊業權，其後為物業進行補地價重建商廈，涉及金額達4.8億元，每呎補地價約3,311元，連同其他建築成本，估計每呎成本達1.2萬元。由於疫情期間甲廈需求大降，加上供應多，業主大幅降低價格出售，按現時成交呎價計屬蝕本價。 其他二手成交上，九龍灣億京中心A座中高層C室，面積約1,652平方呎，以約1,033萬元售出單位，呎價約6,253元，為近11年該廈呎價新低。業主為內企，於2017年9月斥資約1,896.5萬元購入自用，現沽出帳面蝕讓約863.5萬元，物業近7年跌價約46%。 資料顯示，5月份甲級商廈空置率持續高企，在各分區中，東九龍空置率最高，達到17.5%。由於整體商廈租售價均向下，空置樓面最多的東九龍，面對最大壓力，一二手業主均大幅降價求售。

租金較高峰期低4成 配合擴充業務兼升級 《經濟日報》個別中資機構有所擴充，中環國金1期半層約1萬平方呎樓面，獲內地資源企業租用，呎租約100元，租金較高峰期平近4成，是次租務屬整合業務兼升級。 市場消息稱，中環指標甲廈錄得逾萬平方呎成交，涉及國金1期中層半層樓面，約1.1萬平方呎，以每平方呎約100元租出。據了解，該租客為一家內地資源企業，在港亦有租用其他商廈樓面，包括銅鑼灣信和廣場等，如今租用國金1期逾萬平方呎，既有擴充業務，亦可作升級。 中環國金1期近年亦有中資機構承租樓面個案，如2021年，該廈5.3萬平方呎樓面，獲內地金融機構中金公司租用，呎租料約130元。近兩三年，甲廈空置率持續上升，令租金下跌，如今成交呎租約100元，已較3年前再跌約2成，而較高峰期，更有逾3至4成跌幅。 太古廣場6座全層 呎租45 雖然整體商廈租務氣氛仍淡靜，但仍有個別機構擴充，如較早前新加坡對?基金公司Dymon Asia Capital，租用中環置地廣場公爵大廈單位，逾8,000平方呎單位，屬擴充業務個案。 近期市場屢錄租客趁機升級個案，市場消息指，灣仔全新商廈，太古廣場6座錄成交，涉及23樓全層，面積約7,640平方呎，成交呎租約45元。 據了解，新租客為跨國企業鄧白氏（Dun & Bradstreet），屬一家企業資訊及金融分析公司，總部設於美國。 據悉，該機構原租用觀塘創紀之城商廈，是次租太古廣場6座作升級。太古廣場6座早於2022年開始預柤，現租客包括蘇富比拍賣行，租用4層樓面，總樓面涉近3萬平方呎。 至於東九龍商廈租金便宜，亦吸引租客搬遷，消息指，觀塘Two Harbour Square高層全層，面積約2.6萬平方呎，以每呎約20元租出。據了解，新租客為一家建築公司，原租用北角港運城商廈，搬遷可節省租金開支。 另消息指，灣仔會展廣場辦公大樓中低層03室，面積約1,200平方呎，以每呎約40元租出。

《經濟日報》過去數年，政府持續釋出中環的商業地供應，計入近期及未來即將落成的商業項目，中環一帶新增的商業樓面將逾300萬平方呎。 中環及金鐘一帶商業地供應罕有，但近年政府持續推出商業項目，及透過遷搬區內政府設施，以釋放中環的商業地，增加區內新增商業樓面。如單計區內4個於近期及即將落成的商業重建項目，已合共涉及約305.7萬平方呎商業樓面供應，當中以恒地 （00012） 勢力最大。 海濱3號地 分2期發展 前身為美利道停車場大廈，由恒地於2017年中以約232.8億元投得項目，已重建為The Henderson。項目最新已入伙，並獲首批租戶進駐，現為36層高甲級商廈，總樓面面積約46.5萬平方呎。 另外，同系的大型海濱商業地則料於未來數年落成。恒地於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得中環新海濱3號用地，為本港歷來總價最貴地王。而發展商於2022年已經向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，總樓面面積高達約161萬平方呎，方案亦已於去年獲城規會批准申請。據發展商最新中期報告，項目計劃分2期發展，分別料於2026年第4季及2032年第4季落成。 至於鄰近的長實 （01113） 旗下長江集團中心二期，則料今年落成。項目原為和記大廈，重建後樓高為41層，總樓面面積約55萬平方呎，標準樓層面積約1.73萬平方呎。 嘉咸街地 料2025年底竣工 而由永泰 （00369） 、資本策略 （00497） 及市建局合作的中環嘉咸街地盤C，亦將重建為甲級商廈、酒店及零售的項目，涉及總樓面面積約43.2萬平方呎，預計於2025年底竣工。 該帶未來亦有4幅商業用地待推，當中中環新海濱1及2號用地有待推出，而位於金鐘的金鐘廊重建項目，曾納入上個財政年度（2023年4月至2024年3月）的賣地表內，惟最終未有推出。項目位於港鐵金鐘站上蓋，佔地約9.6萬平方呎，總樓面涉近100萬平方呎，於2014年已獲規劃署展開重建規劃研究，政府在去年初公布推出時，用地估值高達225億元。 此外，金鐘未來潛在的大型商業用地供應，亦涵蓋高等法院重建項目，總樓面面積亦達約150萬平方呎。

《明報》彭博引述地產數據指出，中環主要甲級寫字樓的租金與2019年相比均錄得跌幅，最多達三成，其中長實 （1113） 旗下長江中心的租金收入更下跌逾33%。至於太古地產（1972）旗下太古廣場一座及二座租金，分別較2019年減少29%及29.3%（見表）。 太古廣場三座租金亦下降19%，但相比2022年則增加2.8%。同時，其他中環及金鐘地區的寫字樓租金均較2019年時有所下跌，跌幅最小為香港置地的交易廣場，下降18%。 該報道又引述消息人士稱，長江中心過去一年約有四分之一空置；另截至5月，快將落成的長江中心二期出租率約10%。至於恒基地產 （0012） 旗下同樣位於中環的The Henderson出租率有約60%。 太古地產上月公布首季營運數據，當中在港旗艦金鐘太古廣場的寫字樓出租率保持在98%，惟租金按年下跌17%，為該集團在港旗下寫字樓組合中跌幅最大，而且較去年第四季時12%的跌幅顯著擴大。

《經濟日報》選取34個頂級及甲級指標寫字樓的差餉租值統計，2023年整體寫字樓的租值按年跌2.1%，跌幅收窄，但連跌4年，顯示經濟環境疲弱及空置率高企，寫字樓租務市況持續下調。當中，頂級寫字樓按年跌2.4%，甲級寫字樓跌1.6%。 在8個頂級指標寫字樓中，2023年的租值有5個跌3個升。以長江集團中心的租值跌幅最顯著，按年跌10.9%，以致比2019年高位下跌超過3成，達33.4%。太古廣場1期及2期2023年租值分別按年跌10.0%及8.6%，較2019年高位跌29.0%及29.3%。因為同區有The Henderson及長江集團中心二期等全新落成寫字樓影響所致。

《經濟日報》近年亞太區不少企業租用寫字樓時，均相當重視物業的低碳排放及綠色認證等元素。JLL仲量聯行認為，相關策略將導致可持續建築的供需顯著失衡，預計在2030年之前，租戶爭奪低碳辦公空間的競爭將會漸加劇。 87%租戶追求綠色認證 該行調查發現，亞太區有多達87%的受訪租戶期望，及至2030年，名下所有物業組合中的建築物均需取得綠色認證，惟目前獲相關認證的物業僅佔4%。當中印度、馬來西亞及泰國更有超過95%的租戶以此為目標，決心尤為堅定。 報告亦指，74%的亞太區受訪租戶預期，可再生能源將滿足一半能源需求，而目前可再生能源需求僅得9%。該行認為，過渡至可再生能源乃關鍵一步，透過現場產生可再生能源，將建築物由被動的能源消耗者，轉化為主動的能源供應者。 更多企業採納能源審計 與此同時，多達65%受訪租戶認為，寫字樓的裝修費乃最大的可持續挑戰之一，全因建築裝修過程的碳排放量佔總排放量約三分之一。在一般寫字樓都會在整個生命周期之中，至少進行20次裝修，加上建築開發及內部裝修均由不同團隊負責，令市場對裝修碳排放的關注不足。 JLL仲量聯行ESG研究主管Kamya Miglani表示，綠色認證建築空間已成為基本租賃要求。現時愈來愈多企業採納能源審計、可持續裝修及綠色租賃等可持續策略，預計未來租戶將進一步提升標準，例如要求建築性能及可持續數據超越綠色建築認證，以確保其資產與企業淨零碳排放目標相符。 該行亞太區可持續發展服務主管Elke Kornalijnslijper補充，租戶需就房地產價值進行深思熟慮的規劃，並與業主、投資者及技術合作夥伴等持份者緊密合作，以應對日趨激烈的可持續資產競爭。

《經濟日報》近月商廈租務成交，主要出現於新甲廈上，不少跨國企業趁機承租，作辦公室升級。 據萊坊每月商廈租金統計，港島區整體甲級寫字樓平均租金回落至每平方呎64.2元，按年下跌5.2%。港島區整體空置率在4月份達到12.6%新高，港島區大部分市場的寫字樓租金下跌，其中中環甲級寫字樓的租金跌幅最顯著，按年下跌9.1%。 港島租務成交 集中5千呎以下 該行指，香港寫字樓市場錄得不少內地企業的查詢和新需求。一般而言，寫字樓面積5,000平方呎以下，擁有海景及裝修的中小型優質寫字樓，最受內地租戶追捧，在市場上較具競爭力和吸引力。 其中一幢新預租個案，落在全新甲廈上，涉及一家金融機構，租用中環長江中心二期單位，涉及約8,650平方呎。 九龍租金按月跌1.7% 至於九龍區寫字樓市況上，萊坊指，4月份九龍區平均月租按月下跌1.7%至每平方呎約22.8元，連續第3個月下跌。交易以平均面積為3,000平方呎或以下的細交易為主。九龍東的寫字樓租賃活動較為活躍，4月份的交易以搬遷個案為主。 據悉，近月九龍區商廈租務，主要來自啟德AIRSIDE上，最新消息指，啟德AIRSIDE錄得大手洽租個案，涉及物業31至36樓（項目不設34樓），合共5層，每層面積約3.5萬平方呎，合共約18萬平方呎，若成交落實，以租用面積計算，為今年暫時最大手甲廈租務個案。 消息指，是次洽租為友邦保險，預計租用全新甲廈，有助提升品牌形象，並由其他使用辦公室單位的部門遷入。近期租務焦點，落在啟德AIRSIDE上，今年連獲多間機構承租，包括華僑銀行、保誠保險以及德國超市品牌等，連同是次友邦租用多層，合共已租出逾30萬平方呎樓面，連同南豐自用多層，令該廈出租率大幅提升。 後市上，萊坊認為，由於市場缺乏新需求，預計香港區甲級寫字樓短期內的空置率將維持高位，2024全年租金將持平至下跌3%。至於九龍區方面，該行認為，盡管市場氣氛疲弱，一些值得注意的新租賃交易支持上月的寫字樓市場，由於市場不確定性可能持續存在，預計租戶將保持謹慎態度。相信能提供節省成本的資本支出補貼，和租金有競爭力的寫字樓物業，可以在具挑戰性的環境中脫穎而出，預計九龍區寫字樓市場在短期內，仍將面臨供過於求和需求疲弱的挑戰。

《明報》本港零售數據續跌，萊坊發布最新的《香港每月物業市場報告》指出，儘管核心零售街舖的零售租賃交易有增加，但隨?零售銷貨進一步下跌，零售租金將繼續面臨下行壓力。 該行指出，許多零售商都表示今年黃金周的銷售數字令人失望，旅客消費下跌、人民幣疲弱，以及內地經濟緩慢反彈，都對香港旅遊業的復蘇構成挑戰。隨?市場前景不明朗，零售商和運營者關注業務下滑嚴重，令他們減慢了今年的擴充計劃。雖然主要零售街舖的租賃交易有增加，但隨?零售銷售進一步下跌，租金仍繼續面臨下行壓力。 寫字樓方面，港島區整體空置率4月份達到12.6%新高，港島區大部分市場的寫字樓租金下跌，其中中環甲級寫字樓的租金跌幅最顯著，按年下跌9.1%。由於市場缺乏新需求，該行預計香港區甲級寫字樓短期內的空置率將維持高位，今年全年租金將下跌最多3%。雖然九龍東寫字樓租賃活動較為活躍，但4月份交易以搬遷個案為主，由於市場不確定可能持續存在，預計租戶將保持謹慎態度，預計九龍區寫字樓市場在短期內仍將面臨供過於求和需求疲弱的挑戰。

《星島日報》 近期股市反彈，商廈市場連錄大手買賣，不過，商廈需求始終疲弱，有外資代理行預期，今年甲廈價格將跌5%至10%。 該行發表的投資市場報告指，今年首季商業物業成交總值約84億，按季跌59%，由於股市一個月內反彈逾3000點，帶動甲廈價格短期向好，2024年4月共錄166宗商業交易，按季增43%，同比增5%，美國銀行中心 2個樓層以2.5億及2.6億成交，平均呎價1.8萬，較一年前同廈細單位呎價3.1萬相比，價格大跌30%，重返14年前水平。 投資者基金活躍撤資 過住投資者和基金活躍，兩者目前處於撤資狀態，2023年底和2024年初，用家和國有企業支撐全幢商廈買賣，疫情前，用家和其他買家僅佔市場4%，去年經增至22%。 該行代理表示，近期股市反彈重振市場情緒，用家及投資者出動尋找低市價物業，市場只剩下用家和國有企業，全幢商廈買賣需時復甦。 該行另一代理表示，由於缺乏首次公開募股和融資活動，許多投行在第一季度裁員，中資擴張謹慎，寫字樓淨空置樓面面積達1000萬方呎，首季租金跌2.4%，比2019年第二季度高峰值低38%。 儘管2023年淨吸納量回升至50萬方呎，2027年還有750萬方呎投入使用。